La gestion d’une copropriété, ce n’est pas qu’une affaire d’experts ou de cabinets. De plus en plus de copropriétaires font le choix du syndic bénévole : une solution économique, participative et souvent plus réactive.
Mais avant de se lancer, mieux vaut bien comprendre ce que cela implique. Qui peut devenir syndic bénévole ? Quelles sont ses obligations ? Quels sont les avantages… et les limites ? Et surtout, comment s’y prendre concrètement ?
Le chiffre à retenir : selon Matera, environ 1 copropriété sur 10 en France opte aujourd’hui pour un syndic bénévole. Et ce chiffre grimpe dans les petites copropriétés (moins de 20 lots), où la gestion simplifiée s’y prête parfaitement.
C’est quoi un syndic bénévole ?
Le syndic bénévole est tout simplement l’un des copropriétaires de l’immeuble qui accepte de prendre en charge la gestion de la copropriété, sans rémunération. Il remplit les mêmes missions qu’un syndic professionnel, à une différence près : il n’est pas payé pour le faire.
Les missions du syndic bénévole :
- Représenter le syndicat des copropriétaires (auprès des tiers, des prestataires, en justice si besoin).
- Organiser les assemblées générales, convoquer les copropriétaires, rédiger les procès-verbaux.
- Gérer les charges de copropriété (appels de fonds, comptes, budget prévisionnel, recouvrement des impayés…).
- S’occuper de l’entretien de l’immeuble et du suivi des travaux.
Et le syndic coopératif alors ?
Il ne faut pas le confondre avec le syndic coopératif, où c’est le conseil syndical dans son ensemble qui prend les décisions. Le président du conseil syndical joue alors un rôle similaire à celui d’un syndic, mais la gestion est collective.
Un cadre légal strict à respecter
Même s’il est non professionnel, le syndic bénévole reste soumis aux mêmes obligations légales que n’importe quel syndic.
Ce que dit la loi :
- Il doit être désigné lors d’une assemblée générale, à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
- Il est responsable civilement, voire pénalement, en cas de faute de gestion.
- Il doit tenir une comptabilité rigoureuse, convoquer l’AG annuelle, faire respecter le règlement de copropriété.
- Il est obligatoire de souscrire une assurance responsabilité civile.
- Il doit respecter le contrat-type de syndic prévu par le décret du 26 mars 2015, même s’il n’est pas rémunéré.
Comment mettre en place un syndic bénévole ?
Lors d’une AG annuelle
C’est le cas le plus simple :
- On inscrit la résolution à l’ordre du jour (par lettre recommandée avec AR si besoin).
- On élit le syndic bénévole (ou le président du conseil syndical dans le cas d’un syndic coopératif).
- On signe un contrat de syndic conforme au modèle imposé par la loi Alur.
Révoquer un syndic professionnel en cours de mandat
C’est possible, mais à certaines conditions :
- Il faut convoquer une assemblée générale extraordinaire.
- Il doit y avoir un motif légitime : défaut de gestion, pas d’assurance, absence de fiche synthétique…
- Une révocation abusive peut entraîner le paiement d’indemnités.
Nullité du mandat : une autre option
Exemple : si le syndic n’ouvre pas de compte bancaire séparé dans les 3 mois (obligation de l’article 18 de la loi de 1965), le mandat peut être annulé. Cela nécessite ensuite une AG pour élire un syndic bénévole.
Les responsabilités du syndic bénévole
Côté administratif
- Convoquer l’AG annuelle, transmettre les convocations, tenir les procès-verbaux.
- Conserver les archives : contrats, factures, devis, carnet d’entretien…
- Faire appliquer les décisions prises en AG.
Côté finances
- Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
- Gérer les appels de fonds, payer les factures, suivre les impayés.
- Présenter les comptes et le budget prévisionnel chaque année.
Avantages et inconvénients : faire le point
| Avantages | Inconvénients |
| Économies importantes : zéro honoraires à payer. | Charge de travail non négligeable. |
| Meilleure connaissance de l’immeuble et de ses occupants. | Risques en cas d’erreur : la responsabilité civile du syndic est engagée. |
| Réactivité, décisions rapides, proximité. | Moins de disponibilité : souvent géré en plus d’un emploi. |
| Relation de confiance entre copropriétaires. | Nécessité de se former (comptabilité, droit immobilier, gestion…). |
Coût réel d’un syndic bénévole
Même si le poste n’est pas rémunéré, il y a quelques frais à anticiper :
- Une assurance RC (environ 100 à 300 €/an).
- Les frais postaux (convocations, relances).
- L’achat ou abonnement à un logiciel de gestion (Matera, Cotoit, Lockimmo, etc.).
- Parfois une assistance juridique ponctuelle.
Comment devenir syndic bénévole ?
Voici les étapes pour bien démarrer :
- Se former (en ligne ou via des guides comme celui de l’ANAH).
- Travailler main dans la main avec le conseil syndical.
- Utiliser des outils digitaux adaptés.
- Participer activement à la vie de la copropriété.
À savoir : des plateformes comme Matera, Hellio ou Syndic Yourself accompagnent les syndics bénévoles de A à Z (comptabilité, convocations, modèles de PV…).
Immatriculer sa copropriété
Obligatoire depuis la loi Alur, même pour un syndic bénévole :
- L’inscription se fait en ligne sur le registre national des copropriétés (RNIC) via le portail de l’ANAH.
- Il suffit de créer un compte déclarant, d’indiquer les infos de l’immeuble, puis de valider.
- C’est gratuit et rapide (pas besoin de code APE).
Les alternatives au syndic bénévole
Si ce modèle ne convient pas, voici d’autres options :
- Syndic professionnel : plus de garanties, mais plus coûteux (honoraires, frais annexes…).
- Syndic coopératif : gestion partagée, adaptée aux petites copropriétés très impliquées.
- Gestion mixte : garder la main, mais externaliser certaines tâches (comptabilité, juridique, etc.).
Conclusion
Choisir le syndic bénévole, c’est faire le pari de l’autonomie et de la gestion participative. Oui, c’est du boulot. Mais avec de bons outils, une formation de base, et un conseil syndical impliqué, cela peut être une véritable réussite.
Le plus important ? Savoir si votre copropriété a l’énergie, la confiance mutuelle et le temps nécessaires pour le faire. Si oui, foncez — vous ferez des économies, et apprendrez beaucoup !
